Rénovation d'appartement haussmannien à Paris
Refaire l'électricité, la plomberie, la cuisine et la salle de bain dans un immeuble parisien de 1860, sans effacer ce qui donne sa valeur au bien : corniches, rosaces, parquet à motif, cheminées de marbre.
Le bâti parisien de 1860, remis aux normes actuelles
Rénover un appartement haussmannien à Paris coûte 1 200 à 1 800 € le mètre carré et demande dix à quatorze semaines sur 90 m². Le surcoût vient de trois postes : les décors de plâtre relevés puis reconstitués, le parquet ancien repris lame par lame, et des réseaux passés sans saigner des murs porteurs en pierre.
Un haussmannien parisien ne se rénove pas comme une copropriété des années 70, parce que le bâti ne réagit pas de la même façon. Les murs qui portent sont en pierre et en moellon, épais et durs : on n'y taille pas une saignée pour un câble sans entamer leur section. Les planchers reposent sur des solives de bois garnies de plâtre, ce qui interdit la chape lourde et fait voyager les bruits de pas d'un étage à l'autre. Les cloisons intérieures, elles, sont souvent en plâtre coulé sur lattis : elles tombent facilement, mais elles ne tiennent pas la cheville d'un meuble haut.
Vient ensuite ce qui fait le prix du bien. Une corniche, une rosace, un parquet en point de Hongrie et une cheminée de marbre ne se rachètent pas au catalogue : ils se relèvent, se protègent, puis se reprennent en fin de chantier. Nous mesurons et photographions chaque décor avant le premier coup de masse, parce qu'une corniche cassée se refait au moule pris sur l'existant, à condition qu'il reste un morceau d'existant à mouler.
Reste la distribution d'origine, dessinée pour un autre usage : cuisine reléguée au bout du couloir, chambre de service séparée, salle d'eau ajoutée après coup dans un débarras. La reprendre est presque toujours le vrai sujet du projet, et elle se chiffre dans le même devis que les lots techniques d'une rénovation complète d'appartement à Paris. Quand le programme se limite aux pièces d'eau, c'est la rénovation de salle de bain à Paris qui commande le planning. Nous intervenons sur ce bâti dans tout Paris, et sur les immeubles de rapport de la même époque en petite couronne. Le même soin sur des décors anciens se retrouve hors immeuble, dans les meulières et les maisons de maître dont le chantier est décrit sur la page maison de ville et pavillon en Île-de-France. En pied du même immeuble, la boutique et le cabinet relèvent d'un autre régime, celui des lieux ouverts au public, avec sa devanture à déclarer et son dossier de sécurité : c'est l'objet de la page travaux de local professionnel à Paris.
Les huit lots que réclame un logement ancien
Un décor de plâtre ne se rattrape pas en cours de route : notre plâtrier vient voir la corniche avant que la démolition ne commence, pas le jour où il faut la reprendre.
Moulures, corniches et rosaces
Décors coffrés avant démolition, manques comblés au plâtre, parties disparues tirées au moule pris sur l'existant.
Parquet ancien
Lames décollées refixées, lames mortes remplacées en vieux chêne de récupération, ponçage puis vitrification ou huile.
Électricité
Tableau et différentiels neufs, un circuit par pièce, câbles menés en plinthe, en doublage ou en faux plafond plutôt qu'en saignée dans le porteur.
Plomberie
Piquage sur la colonne de l'immeuble, alimentations en multicouche, évacuations remises à la pente sans surélever le plancher bois.
Cloisons, doublages et faux plafonds
Cloisons redessinées en plaque sur rail, doublage désolidarisé contre les murs mitoyens, faux plafond limité aux zones de gaines.
Peinture et boiseries
Fissures de plâtre ouvertes puis reprises à l'enduit, boiseries décapées et laquées, corniches peintes au pinceau et non au rouleau.
Salle de bain et cuisine
Receveur extra-plat là où le plancher ne se creuse pas, faïence calepinée avec vous, meubles et robinetterie posés par la même équipe.
Menuiserie intérieure
Portes à double battant remises d'aplomb, crémones et poignées d'origine conservées, placards ajustés à des murs qui ne sont jamais d'équerre.
L'ordre que le bâti ancien impose
Relevé du bâti et des décors
Cotes pièce par pièce, sondage du plancher et d'un mur, photo de chaque corniche et de chaque rosace.
Devis et dossier de copropriété
Un prix par lot, et les pièces que le syndic réclamera : attestation d'assurance, horaires, plan des interventions.
Curage puis réseaux
Dépose des ajouts sans valeur, décors bâchés et coffrés, électricité et plomberie tirées pendant que tout est ouvert.
Décors et finitions
Plâtre, parquet et boiseries repris en dernier, quand plus aucun corps d'état ne repasse derrière.
Prix d'une rénovation haussmannienne à Paris
Fourchettes à titre indicatif, devis personnalisé après visite.
Le couloir, repris quand tout le reste est fini
Ce que couvre le reste du devis
Un haussmannien se rénove rarement pièce par pièce. Voici les lots qui reviennent presque toujours dans le même chantier, et les pages déjà publiées pour ceux qui veulent le détail.
Appartement
Le même chantier dans un immeuble plus récent, où les gaines restent accessibles et le calendrier plus court.
Voir la pageSalle de bain
La pièce que le plancher bois complique le plus : pente d'évacuation, étanchéité, receveur au ras du carrelage.
Voir la pageCuisine
Souvent à déplacer, puisqu'elle occupait le fond du couloir dans la distribution d'origine.
Voir la pageSalon et salle à manger
L'enfilade de réception, ses portes à double battant et son parquet mené d'une pièce à l'autre.
Voir la pageStudio
L'ancienne chambre de service du dernier étage, vendue à part ou réunie au lot principal.
Voir la pageEntrée et couloir
L'espace perdu d'un plan de 1860 : recoins, placards muraux d'origine et un éclairage à reprendre entièrement.
WC et toilettes
Le réduit sous l'ancien escalier de service, juste assez profond pour une cuvette suspendue.
Voir la pageChambre
Les chambres sur cour, où le doublage phonique compte autant que la peinture.
Voir la pageRénovation énergétique
Le volet thermique : simple vitrage, plancher bois et mur de façade non isolé.
Local commercial
La boutique en pied du même immeuble : le décor intérieur se traite pareil, la devanture réclame son propre dossier.
Voir la pageRénover un haussmannien à Paris : vos questions
Oui dans la très grande majorité des cas : la corniche et la rosace se coffrent avant les travaux, et le plafond se reprend à l'enduit à l'intérieur de ce coffrage. Ce qui les met vraiment en danger, c'est le faux plafond posé pour cacher des gaines, qui vient mordre sur la corniche et fait perdre dix à quinze centimètres de hauteur. Nous cherchons d'abord un passage en plinthe ou dans un doublage vertical, et le faux plafond ne couvre alors que le couloir.
Deux autorisations, qui ne s'obtiennent pas au même endroit. Les fenêtres relèvent de l'aspect extérieur de l'immeuble, donc des parties communes : leur remplacement se vote en assemblée générale. Et parce qu'il modifie cet aspect extérieur, il passe aussi par une déclaration préalable en mairie ; en site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, l'architecte des bâtiments de France donne son avis et impose souvent le bois à l'identique. C'est ce calendrier administratif qui fixe la date de pose, pas la disponibilité des équipes.
Par trois chemins, choisis pièce par pièce. La plinthe technique suit le pourtour, se démonte et convient aux circuits de prises. Le doublage sur ossature, monté contre un mur froid, cache les gaines et gagne de l'isolation au passage. Le faux plafond du couloir sert enfin à distribuer les points lumineux vers les pièces. Les cloisons de plâtre intérieures, elles, se saignent normalement : c'est le mur porteur en pierre que l'on épargne, pas tout le logement.
Oui, et cela revient presque toujours moins cher qu'une repose complète. Chaque lame est coupée en bout à quarante-cinq ou soixante degrés selon le motif, ce qui permet de la retirer seule et d'en glisser une autre à sa place. La difficulté n'est pas la coupe mais la teinte : une lame neuve reste plus claire que ses voisines pendant des années. Nous travaillons donc en vieux chêne de récupération, et le ponçage général qui suit efface le raccord.
Dix à quatorze semaines contre six à dix pour une surface comparable sans décors. L'écart tient à deux choses. Le curage est plus lent, parce qu'il faut déposer et protéger au lieu de casser. Et le plâtre traditionnel impose des temps de séchage que rien ne raccourcit, ni le chauffage ni le nombre d'ouvriers sur place. À cela s'ajoute le calendrier de la copropriété dès que le projet touche une fenêtre ou une colonne.
Restaurer ou reconstituer, deux lignes de devis différentes
Restaurer, c'est garder la matière d'origine : la corniche est nettoyée, ses manques comblés au plâtre, le parquet poncé et ses lames mortes remplacées. C'est le poste le plus long et le moins prévisible du chantier, parce que l'état réel n'apparaît qu'une fois les papiers peints décollés et les moquettes retirées.
Reconstituer, c'est refaire à l'identique ce qui a déjà disparu : corniche tirée au moule, rosace moulée en staff, cheminée rachetée en dépôt. Le prix est connu d'avance et le rendu net, mais un œil exercé voit la différence. Nous chiffrons les deux et vous laissons trancher pièce par pièce, plutôt que d'appliquer une règle unique à tout le logement.
Votre haussmannien, relevé décor par décor
Nous venons mesurer, sonder le plancher et photographier les décors avant d'écrire la moindre ligne de devis. Réponse sous 48 h.